Jarosław Makowski: Co by Pani Profesor zrobiła, gdyby dzisiaj stanęła przed koniecznością znalezienia sobie dachu nad głową? Czy wzięłaby kredyt, wynajęła mieszkanie, złożyła podanie o TBS-y w swojej gminie, czy może wybrałaby inną opcję?
Agata Twardoch: Tych opcji rzeczywiście nie jest dużo, najchętniej dostałabym mieszkanie w spadku (śmiech). Zaczynam od tego, bo to obok utowarowienia mieszkań duży problem naszego systemu mieszkaniowego i w ogóle naszego spojrzenia na mieszkania – mieszkanie stało się kapitałem, który rodzice chcą przekazać dzieciom, jak kiedyś wykształcenie. Bo wykształcenie już nie jest gwarancją bezpiecznej przyszłości.
Ale czy to źle, że ktoś otrzymuje mieszkanie w spadku?
Nie – jeżeli oprócz mieszkań traktowanych inwestycyjne oraz mieszkań traktowanych jak rodzinna gwarancja dobrego startu są także mieszkania służące po prostu – do mieszkania. Szczególnie osobom niezamożnym i pochodzącym z niezamożnych rodzin.
Ale wracając do pierwszego pytania: gdybym teraz była młoda i musiała szukać sobie pierwszego mieszkania to najpierw próbowałabym znaleźć mieszkanie z sektora mieszkań społecznych – w TBS-ach (czy nowych SIM-ach), w ramach programu „Mieszkanie plus” lub szukałabym programów organizowanych przez miasta typu: „Mieszkanie za remont” lub „Mieszkanie za dyplom”. W dalszej kolejności spróbowałabym poszukać najmu instytucjonalnego. One się coraz częściej pojawiają w miastach, szczególnie dużych i czasami mają nie najgorsze warunki. W związku z sytuacją na rynku finansowym zaczyna się pojawiać coraz więcej tego rodzaju opcji, bo deweloperzy zaczynają się bać, że przestaną sprzedawać mieszkania. Wówczas najem instytucjonalny staje się dla nich dobrym wyjściem.
Trzecia opcja, obciążona największym ryzykiem, to kredyt. Oczywiście uważam, że kredyt nie jest złem samym w sobie, natomiast powinien być brany przez osobę, które mają stabilną sytuację finansową i nadwyżki dochodowe, które chcą zainwestować. Sama wzięłam kredyt zaraz po studiach i będę go spłacać do 75. roku życia, więc moja rada jest zupełnie teoretyczna – ale w 2008 roku, w Gliwicach po prostu nie było innej możliwości.
Przyjrzyjmy się zatem tym opcjom. I zacznijmy od kredytu, który niemalże do końca życia wiąże ludzi z perspektywą spłacania rat i wielowymiarowym ryzykiem. W Polsce jest przekonanie, że mieszkanie powinno być absolutnie na własność. Czy kiedy Pani brała kredyt zaraz po studiach, to traktowała kupione za pieniądze mieszkanie również jako inwestycję?
Wtedy nie myślałam jeszcze o inwestycji. Może są tacy dojrzali dwudziestokilkulatkowie, ale ja myślałam tak: „Mieć gdzie mieszkać, albo nie mieć gdzie mieszkać”. Przez jakiś czas wynajmowałam mieszkanie od ludzi, którzy wyjechali za granicę, ale ono było w opłakanym stanie sanitarnym i gdy urodziłam syna to uznaliśmy, że nie możemy z dzieckiem mieszkać w takich warunkach. Zaczęłam szukać mieszkania w okolicach roku 2008, kiedy ceny najmu i zakupu mieszkań drastycznie wzrosły – paradoksalnie okazało się wtedy, że jedyną dostępną opcją jest budowa domu we wsi, z której pochodzi mój mąż, bo jako architektka potrafię zaprojektować dom, który będzie znacznie tańszy niż porównywalne mieszkanie w Gliwicach. A teraz jest jeszcze trudniej, bo wzrost cen objął także działki i materiały budowlane.
Wiem, że znaczna część kupowanych w tej chwili mieszkań to mieszkania inwestycyjne i jest to jednym z powodów wzrostu cen mieszkań – bo w takim układzie wszystkim na tym wzroście zależy. A efekt jest taki, że jak jesteś bogaty, to sobie kupisz pięć mieszkań i twoje dzieci będą miały fajnie. Ale jak jesteś biedny, to generalnie masz problem i będziesz mieszkał z rodzicami do końca życia.
Jak przeformatować system tak, aby przestał dawać możliwości szczególnie tym, którzy mają już kapitał, którzy mogą inwestować w mieszkania, a później windować ceny najmu? Jak zapobiegać skupywaniu mieszkań przez wielkie fundusze?
Nie chodzi o zapobieganie, czy zabranianie, ale o to komu i jakiej pomocy udziela państwo. Przez ostatnie 30 lat znaczna większość narzędzi polityki mieszkaniowej skierowana była na pozyskiwanie mieszkań własnościowych: najpierw prywatyzacja zasobów spółdzielczych i komunalnych, potem dopłaty do kredytów. Te dopłaty to szczególnie zły pomysł, bo - po pierwsze - wpłynęły bezpośrednio na wzrost cen. Po drugie, przeznaczone na dopłaty pieniądze nie wracały do budżetu. Po trzecie: była to pomoc bardzo wybiórcza - dotycząca tylko wąskiej warstwy społeczeństwa. I wreszcie po czwarte: sztucznie podniosły zdolność kredytową i gdy się skończyły zostawiły wiele gospodarstw w bardzo trudnej sytuacji.
Tymczasem pomoc udzielana przez państwo powinna być możliwie szeroka i zwrotna. Podmioty publiczne powinny dotować mieszkania czynszowe. I nie chodzi o mieszkania, które ktoś będzie miał na zawsze i za darmo – co zarzuca się w tej chwili mieszkaniom komunalnym. Brakuje nam takich mieszkań, za które czynsz, będzie równoważył wartość odtworzeniową, ale nie będzie pokrywał niczyjego zysku. Konieczne są także mieszkania interwencyjne, przysługujące osobom w różnego rodzaju kryzysach, ale tu z kolei pomoc powinna być ograniczona w czasie i wycofywana, gdy przestaje być potrzebna. Takie bezpieczne i dostępne mieszkania czynszowe to jedyne rozwiązanie, które w jakiś sposób może nas uratować.
Co do wchodzących do Polski funduszy, to w tej chwili nie stanowią w Polsce problemu – tak wynika z analiz, które przeprowadzaliśmy w ramach rady Fundacji Rynku Najmu. Zdaję sobie oczywiście sprawę z zagrożenia sytuacją jaka powstała w Berlinie, gdy fundusze zmonopolizowały praktycznie rynek najmu w wybranych dzielnicach i bardzo podniosły ceny. Przed takimi problemami możemy bronić się rozwiązaniami antymonopolowymi (na przykład wymuszając, w ramach prawa miejscowego, mieszanie mieszkań komercyjnych i dostępnych), kontrolując czynsze oraz korzystając z narzędzi zapobiegających pustostanom.
W każdym razie w Polsce obecnie największym problemem i czynnikiem podnoszącym ceny jest najem prywatny, który poza kwestią finansową działa także negatywnie na relacje społeczne, bo dzieli społeczeństwo na klasę najemców i wynajmujących. Chcę jednak podkreślić, że nie proponuję rozwiązań, które będą zabraniały najmu prywatnego. Chodzi tylko o to żeby polityka publiczna go nie wspomagała, oraz żeby tworzyła alternatywy – jak społeczne mieszkania czynszowe, czy społeczne agencje najmu.
W przypadku najmu spotykam się z następującą opinią – proszę mnie wyprowadzić, jeżeli to jest błędne przekonanie. Wynajmujący wie, że to nie jest jego własność, więc dbanie o mieszkanie jest - nazwijmy je - powściągliwe. Ten, który wynajmuje, zdaje sobie sprawę, że to jest tylko na pewien czas, dlatego też nie inwestuje w wynajmowane mieszkanie. Czy z Pani badań wynika, że mamy do czynienia z takim zjawiskiem?
Poniekąd tak, ale problem jest na pewno statystycznie mniejszy niż powiedzmy 10 lat temu. Pokolenie, które było nauczone, że jeśli coś nie jest moje, to jest niczyje i nie trzeba o to dbać, przestaje być dominujące. Młodzi ludzie podchodzą do najmu bardziej otwarcie. To wychodzi w badaniach - oni znają problemy kredytowe swoich rodziców i z tego powodu są znacznie bardziej wobec kredytów sceptyczni. Są bardziej otwarci na najem także dlatego, że wiedzą, że niekoniecznie muszą do 75. roku życia mieszkać w tym samym miejscu, bo świat daje zupełnie inne możliwości niż to było w przeszłości. Mają też zupełnie inne wzorce zamieszkania: podróżują, oglądają seriale i reklamy Ikei – w tej nowoczesnej narracji wynajmowane mieszkanie nie jest już równoznaczne z substandardem. Ale oczywiście pozostaje także kwestia relacji z właścicielem: jeżeli ktoś jest traktowany fair i ma poczucie stałości i bezpieczeństwa, bardziej prawdopodobne, że będzie dbał o mieszkanie.
Ponieważ w sytuacji najmu bezpieczeństwo jest kluczowe jestem zwolenniczką regulacji rynku mieszkaniowego. To mogą być regulacje czynszu, długości najmu, zapisów w umowie – takie które dają bezpieczeństwo obu stronom umowy.
A propos regulacji: w Polsce często jest tak, że ci, którzy mają nadwyżkę pieniędzy, inwestują w mieszkania – drugie, trzecie czy czwarte mieszkanie wynajmują. Pojawiają się propozycje, że od drugiego czy trzeciego mieszkania powinno się płacić podatek. Co Pani sądzi o takim rozwiązaniu?
Jestem zwolenniczką takiego rozwiązania – pod warunkiem, że ten podatek będzie przeznaczany na cele mieszkaniowe – na przykład dodatki mieszkaniowe lub budownictwo czynszowe. Chodzi o to, żeby posiadanie kilku mieszkań było mniej opłacalne, bo jeżeli wycofamy z rynku osoby kupujące mieszkania inwestycyjnie - zmniejszymy popyt i obniżymy ceny mieszkań.
W tej samej grupie rozwiązań powinny znaleźć się także regulacje dotyczące pustostanów – dodatkowe opodatkowanie lub (jak we Francji lub w Holandii) możliwość odgórnego zakwaterowania lokatorów uprawnionych do otrzymania mieszkania ze wsparciem. Jeżeli trzymamy pustostan, to znaczy, że ograniczamy innym dostęp do infrastruktury, za którą wcześniej zapłacono z publicznych pieniędzy.
Kwestia pustostanów to jest poważne wyzwanie. Mieszkam w Katowicach, ale wiele śląskich miast dysponuje dość dużym zasobem pustostanów. Problem polega na tym, że brakuje pieniędzy na ich rewitalizację i remont. Jakie rozwiązania pomogłyby tu gminom? Korzyść jest ogromna – rewitalizujemy centrum, przywracamy tę zdegradowaną część miasta do użytku publicznego i dajemy szerszą ofertę mieszkaniową mieszkańcom.
I wykorzystujemy istniejącą infrastrukturę – tak. Za to nie zgodzę się z tym, że nie ma funduszy. W Polsce przez ostatnie trzy lata buduje się ponad 220 000 mieszkań rocznie. Ostatni raz budowaliśmy tyle w 1980 roku. Tego kapitału inwestycyjnego jest bardzo dużo – i teraz pozostaje pytanie czy moglibyśmy go inaczej skierować? W taki sposób, by oprócz korzyści prywatnych przynosił także korzyści publiczne? Moim zdaniem odpowiedź jest twierdząca – przecież to podmioty lokalne na podstawie prawa lokalnego decydują o tym, co i gdzie można wybudować. Więc istnieją narzędzia zgodnie z którymi zabudowa nowych terenów mogłaby być możliwa dopiero po wykorzystaniu terenów śródmiejskich, lub ewentualnie na zasadach transakcji łączonej – budowy na tzw. greenfields pod warunkiem wykorzystania także brownfields. Musimy się nauczyć, że odpowiedzialność za przestrzeń trzeba rozkładać na wszystkich uczestników procesu: inwestorów, władze publiczne i mieszkańców – a nie tak, jak jest teraz, gdy duży inwestor buduje substandardowe mieszkania w szczerym polu, sprzedaje je i nie obchodzi go co się dzieje dalej. A koszty, w tym społeczne i ekologiczne, ponosimy wszyscy.
Wymaga to wielu zmian w prawie, ale przede wszystkim zmiany sposobu myślenia. Popatrzmy na zachodnie miasta, którymi się zachwycamy – tam każdy właściciel ma obowiązki – każde rozwiązanie o którym mówię gdzieś jest stosowane. U nas - kiedy gminy wszystko wyprzedają, trudno im o czymkolwiek decydować.
Kłopot polega na tym, że sprzedaż działek to jednorazowy dochód. Co Pani Profesor sądzi o prawie, by - jeżeli deweloper dostaje działkę w bardzo atrakcyjnej okolicy - to część zbudowanego osiedla czy kompleksu mieszkaniowego przeznacza na użytek gminy? Właśnie dlatego, że buduje w atrakcyjnym miejscu, które daje mu na wejście dodatkowe bonusu.
To świetne narzędzie. Robiłam badania dla Warszawy przy okazji prac nad nowym studium. Badałam stolice europejskie. Wszystkie sześć, które przebadałam, wprowadzają prowizje społeczne, czyli tego rodzaju rozwiązania. W zależności od strefy urbanizacyjnej te prowizje są różne. Niedoścignionym przykładem jest Wiedeń, gdzie każda inwestycja w ramach miasta wiąże się z tym, że 2/3 musi oddać do worka mieszkań dostępnych, czyli o ustalonych przez miasto czynszach. To rozwiązanie, o którym pan mówi jest świetne z różnych powodów. Po pierwsze, przeciwdziała prywatyzacji zysków i uspołecznieniu strat – a tak się dzieje, gdy prywatny inwestor komercjalizuje publiczną infrastukturę. Po drugie, zapobiega gettoizacja - zamykaniu się w prywatnych osiedlach jak w wieżach z kości słoniowej.
Czy Pani Profesor nie sądzi, że polskie prawo i polska wyobraźnia, jeżeli idzie o zapewnienie dostępności mieszkań jest spóźniona wobec tych form i możliwości, które dawałyby tę szansę, szczególnie młodym, żeby znaleźć dach nad głową? Tym bardziej, że własne M nie jest już chyba dla nich taką koniecznością, jak dla mojego, przepraszam, mojego czy Pani pokolenia.
Nie wiem czy spóźniona to odpowiednie określenie. Z jednej strony wszystko jest spuścizną 89. roku i transformacji. Też jestem z pokolenia, któremu się wydawało, że nie było innej ścieżki. Wchodząc w 89. rok, obserwując rodziców niosłam przekonanie, że własność prywatna i liberalizacja to stan idealny i jedyny możliwy. Patrzyliśmy na Zachód, gdzie ludzie są szczęśliwsi, mieszkania lepsze, a miasta piękniejsze, ale nie zauważyliśmy, że ten zachodni świat był wynikiem powojennego kapitalizmu w wydaniu prospołecznym – ograniczony wieloma regulacjami. My weszliśmy do Europy, gdy ta zaczynała się liberalizować i deregulować. Byliśmy takim trochę eksperymentem uwolnionego rynku mieszkaniowego – co się stanie przy całkowitej liberalizacji. Teraz nie jest tak, że jesteśmy jedynym krajem, który ma problemy z utowarowionymi mieszkaniami. Tylko miasta na Zachodzie starają się dbać o swoje interesy – choć nie zawsze z pełnym sukcesem.
Myślę, że możemy uniknąć etapu przejściowego, który sprawił, że kraje zachodnie potknęły się o politykę mieszkaniową - możemy być mądrzejsi. By robić skuteczną politykę mieszkaniową potrzebujemy trzech aktorów: rządu, z drugiej strony samorządu, który zaczyna rozumieć, że podnosząc jakość życia musi być też publicznym deweloperem i z trzeciej strony – właśnie ludzi, którzy budują mieszkania, przedsiębiorców. Dziś te trzy podmioty ze sobą konkurują. Pytanie, co by się stało, gdyby zaczęły współpracować?
Moim zdaniem to jest klucz do sukcesu. Uważam, że aby cokolwiek się poprawiło, potrzebujemy po pierwsze powiązań, po drugie zaangażowania wszystkich aktorów: deweloperów, organizacji non profit, samych mieszkańców, a przede wszystkim państwa – w roli ustawodawcy - i samorządów, na które spada największa odpowiedzialność. Problem, że my się okopujemy na stanowisku, że deweloperzy są źli, a oni po prostu zarabiają pieniądze. Ba, zarabiają tak, jak im pozwalamy – bo jak już mówiłam - samorządy (z pomocą legislacyjną państwa) powinny decydować co, gdzie, i jak jest budowane. Z drugiej strony mamy konflikt pomiędzy rządem i miastami. To kwestia polityczna, gdzie w dużych miastach już od wielu lat samorządy są opozycyjne w stosunku do tego, co robi rząd – więc współpraca jest blokowana z powodów politycznych. Do tego dochodzi strach przed partnerstwami publiczno-prywatnymi i obawa o posądzenie o korupcję. Tymczasem PPP daje wielkie możliwości.
Pytanie, gdzie budować? Czy to powinny być tylko duże ośrodki? Widzimy, że pewne regiony się wyludniają. Z drugiej strony słyszę od samorządowców, że mieszkanie to element, który przyciąga mieszkańców. Jeżeli my z tego zrezygnujemy, nikt nie zostanie - mówią. Jakie jest zatem optymalne rozwiązanie?
Dodałabym do tego inne pytanie: „Czy budować?” Nasza debata o mieszkalnictwie ciągle skupia się na budowie i liczbie mieszkań. A od 10 lat nie mamy w Polsce statystycznego deficytu mieszkaniowego. Wiem, że to są liczby. I że statystyka tak łatwo nie działa, ale my naprawdę mamy więcej mieszkań niż gospodarstw domowych. Problemu mieszkaniowego nie rozwiążą jedynie nowe mieszkania, bo widzimy, że więcej mieszkań nie sprawia, że są one bardziej dostępne. Więc po pierwsze więcej funduszy trzeba przerzucić na stronę remontów i modernizacji o czym już mówiłam, po drugie polityka mieszkaniowa musi być zróżnicowana w skali kraju, bo problemy miast wyludniających się są całkiem inne niż problemy Warszawy. Małych ośrodków nie można zostawić samym sobie, szczególnie, że jakość życia tam może być bardzo dobra. Tam mogą być też bardzo dobre warunki zatrudnienia, dlatego dla ogólnego wzrostu życia dobrze by było pomagać małym miastom, tylko nie przez budowę mieszkań, a raczej remontując to, co mamy.
Na koniec chciałbym zerknąć do miasta, w którym się to udało. Myślę o wspomnianym już Wiedniu. Wiedeń jest nawet przez OECD podawany jako przykład efektywnej polityki mieszkaniowej. Dlaczego im się udało? Czy my możemy skorzystać z ich doświadczenia i wprowadzić jakieś elementy tamtejszych rozwiązań, żeby ucywilizować i przyspieszyć budowę skutecznego rynku mieszkaniowego w Polsce?
Wiedeń jest moim ulubionym przykładem. Trudno będzie dojść do tego poziomu, bo to ponad stuletnia historia – ale warto iść w tę samą stronę. Już na początku zeszłego wieku decydowano tam, że mieszkanie nie może być towarem spekulacyjnym oraz że nie należy dopuścić do rozlewania się miasta poza określone granice – z obu tych założeń wynikają regulacje prawne dotyczące rozwoju i budowy mieszkań. Władze nie mają oporów by deweloperom narzucać rozwiązania które gwarantują lepszą jakość miasta. Jednym z takich dobrych rozwiązań jest system konkursu czterech filarów. Każda inwestycja, która ma się odbyć w ramach miasta, jest poddawana konkursowi, gdzie ocenia się kwestie społeczne, przestrzenne, ekologiczne i ekonomiczne, sprawdzając, czy przedsięwzięcie będzie zrównoważone. Nie wyda się pozwolenia na budowę, dopóki ta inwestycja nie przejdzie takiego konkursu. Kolejna łatwa do wdrożenia kwestia to system i porządek planistyczny. Najpierw jest potrzeba mieszkaniowa, później pomysł, dalej jest plan miejscowy, podział na działki, plan zabudowy, a w końcu udostępnianie działek inwestorom. W przypadku Wiednia są to zarówno inwestorzy prywatni, publiczni, non profit oraz spółdzielnie różnego rodzaju. Jest to poukładanie w odpowiedniej hierarchii systemu planistycznego – tego by się można od Wiednia uczyć.
Zapytam z drugiej strony – dlaczego to się u nas nie udaje? Czemu mając know-how, mając doświadczenie, mając takich ludzi, jak chociażby pani, wciąż potykamy się o własne nogi? Gdzie są bariery, które uniemożliwiają nam zdobywanie sensownej, ucywilizowane, sprawiedliwej, ekologicznej i jeszcze do tego estetycznej polityki mieszkaniowej?
To skomplikowane, ale przede wszystkim to kwestia podejścia. Między innymi podejścia do własności. Wydaje nam się, że jeżeli ktoś jest właścicielem gruntu, nic mu nie możemy narzucić. Niby mamy plany miejscowe, ale uchwalamy je w takiej ogólności, że dopuszczają prawie wszystko. To jest wynik podejścia ilościowego – brakuje nam mieszkań, musimy zbudować ich jak najwięcej, więc nie zabraniajmy niczego, bo to może zniechęcić inwestorów. Z tego jest trudno się wycofać. Z drugiej strony gdy zaczynamy mówić o regulacjach zaraz pojawia się ktoś, kto powie, że to komunizm, co bardzo utrudnia rozmowę merytoryczną.
Poza tym są problemy ze współpracą spowodowane kolejnymi zmianami prawodawstwa, ekip rządzących – w efekcie trudno zbudować długoletnie zaufanie. Brakuje nam różnych narzędzi, takich jak możliwość scalania i reparcelacji gruntów – ale to są wszystko zmiany, które dałoby się wprowadzić, gdybyśmy zrozumieli, że takie zmiany są potrzebne.
—-
AGATA TWARDOCH – architektka i urbanistka związana z Wydziałem Architektury Politechniki Śląskiej, członkini Towarzystwa Urbanistów Polskich. Współprowadzi pracownię projektową 44STO. Zajmuje się dostępnym budownictwem mieszkaniowym i alternatywnymi formami zamieszkania, prowadzi badania naukowe, otwarte wykłady popularyzatorskie i warsztaty projektowe. Pisze do czasopism branżowych. Projektuje przestrzenie publiczne, architekturę i wnętrza. Promotorka kooperatyw mieszkaniowych, cohousingu i idei prawa do mieszkania. Ostatnio wydała książkę pt. „Architektki. Czy kobiety zaprojektują lepsze miasta”. Rozmowa jednocześnie ukazuje się również w magazynie Liberte.
